안녕하세요~ 부동산을 공부하고 있는 쑥떡입니다.
오늘은 주택임대사업자에 대해 알아보겠습니다.
사업자등록은 의무가 아니라 선택지이기 때문에 임대사업을 하시는 분들 중에서도 등록할지, 과연 혜택이 얼마나 있을지 더 번거롭지 않을까요? 여러 가지 생각을 하면서 고민하시는 분들이 많으실 텐데요. 혜택에는 어떤 것들이 있는지 절차나 의무사항 등 전반적인 부분에 대해 자세하고 최대한 꼼꼼하게 살펴보도록 하겠습니다.
주택임대사업자 등록부터 먼저 주택임대사업자가 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.
=민간임대주택을 취득하여 임대사업을 목적으로 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록을 한 사람을 말합니다.
*민간임대주택이란 임대목적으로 제공하는 주택으로 임대사업자가 같은 법 같은 조에 따라 등록한 주택입니다.
등록 자격으로는 임대 목적의 주택 소유자 및 소유 예정자입니다.
주택임대사업자 등록을 하게 되면 어떤 혜택을 받을 수 있느냐가 가장 중요한 부분입니다.
지금부터 하나하나 살펴보도록 하겠습니다.
우선 지방세인 취득세 감면 혜택이 있습니다.
전용면적에 따라 차등 적용되며 40㎡ 이하와 40~60㎡는 취득세가 면제됩니다.
또한 세액이 200만원을 초과하면 85%를 경감받을 수 있습니다.
60~85㎡의 경우 (임대주택 20호 이상 등록 시) 50% 경감됩니다.
임대사업자 혜택 취득세 감면을 받으려면 요건을 충족해야 합니다.
공동주택 신축, 공동주택.오피스텔을 최초 분양한 경우여야 하고 분양인 경우 취득 당시 가격이 수도권은 6억, 비수도권은 3억이어야 합니다.
또한 취득일로부터 60일 이내에 임대사업자를 등록해야 합니다.
두 번째는 재산세 감면 혜택입니다.
전용면적 40㎡ 이하인 경우 재산세가 면제됩니다.
40~60㎡는 75% 경감되고 60~85㎡는 50% 경감됩니다.
- 재산세 감면 혜택을 받으려면 매입주택의 경우 공동주택 2세대 이상이고 수도권은 6억(비수도권 3억) 이하여야 합니다.
– 건설주택의 경우 공동주택 2가구 이상이고 9억 이하여야 합니다.
- 오피스텔의 경우 2세대 이상, 수도권 4억원(비수도권 2억원) 이하입니다.
- 다가주택의 경우 전호실 전용면적 40㎡ 이하입니다. - 다음은 종부세 합산 배제 혜택입니다.
- 혜택을 받으려면 매입 시 공시가격이 수도권 6억, 비수도권 3억 이하여야 합니다.
– 건설의 경우 2호 이상이고 공시가격 9억원 이하, 전용면적은 149㎡ 이하입니다. - 다음은 임대소득세 혜택입니다.
- 감면과 분리과세로 나뉘며 감면의 경우 1호 임대 시 75%, 2호 이상 임대 시에는 50%를 감면받을 수 있습니다.
(기준시가 6억원 이하, 국민주택 이하 85㎡ 규모) - – 분리과세의 경우 2천만원 이하 임대소득 분리과세 시 필요경비율.기본공제는 차등 적용됩니다.
- 다음은 양도소득세 혜택입니다.
양도세율 중과 배제, 장기보유특별공제 특례, 거주주택 비과세 등에 적용되는 부분이 있으니 아래 사진에서 세제혜택 요건과 함께 확인하시기 바랍니다.
다양한 혜택을 보면서 등록하려고 하시는 분들도 계실 텐데요. 등록 전에 다시 확인할 사항이 있습니다.
임대의무기간이 있다는 점입니다.
의무기간은 10년이고 10년간은 임대를 꼭 해야 합니다.
개인적인 사정 등으로 말소신청을 할 수 없기 때문입니다.
하나 더!
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제일 중요한 부분입니다.
등록 후부터는 임대료 증액 상한이 5% 이내로 제한된다는 점입니다.
직전 임대료 대비 5% 이상 상한할 수 없으며, 또 증액이 있은 후 1년 이내에는 임대료 증액이 불가능합니다.
다음으로 등록 절차에 대해 알아보도록 하겠습니다.
온라인과 직접 방문 두 가지 방법이 있는데요. 온라인의 경우 대여 홈페이지에서 가능합니다.
렌탈홈에 가입하셔서 등록신청을 하시면 됩니다.
직접 방문하실 경우 사업자 주소지의 지자체와 세무서를 방문하여 임대사업자와 면세사업자 등록을 하시면 됩니다.
* 세제혜택을 받으려면 면세사업자 등록까지 함께 해야 하는 점!
!
참고바랍니다.
다음은 등록 시 주요 의무사항입니다.
- 사업자등록 후에는 소유권등기에 부기등기를 하셔야 합니다.
등록한 임대주택이 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 재산임을 부기등기로 기재하는 것입니다. - – 표준임대차계약서 양식을 사용하여 주십시오. (부동산에서 계약하실 경우 임대사업자라고 말씀해 주시면 표준임대차계약서 양식으로 작성해주십니다.
) - – 임대료를 증액하고자 하는 경우 5% 범위 내에서만 증액이 가능합니다.
- – 임대사업자는 임대보증금 보증을 가입하셔야 합니다.
등록 시에는 세제 감면 등의 여러 장점도 있지만, 가장 고민스러운 부분이라면 임대료를 5%밖에 올릴 수 없다는 점인 것 같습니다.
부동산 사무소에서 일할 때 보면 좀 싸다고 생각하는 매물은 대부분 주택임대사업자 등록을 하신 분들의 매물이었습니다.
세제 혜택과 임대료 증액 제한 중 어느 부분에서 이익이 더 큰지를 꼼꼼히 확인하고 충분히 고민해봐야 할 것 같습니다.
※ 세제혜택의 경우 기준시가, 면적, 등록시기, 주택유형 등에 따라 다르므로 등록 전 국세청이나 세무서, 시군구 세무과에 확인하시는 것이 가장 정확합니다.