(나의 경매이야기) 경매 대출에 관하여… 확인해볼까요­

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오늘은 내가 아쉽게도 놓쳤어… 그리고, 쭉 지켜봤던 건물에 대해 말하려고 한다.​ ​ 이 물건은 소유자 점유인 인수 사항이 없는 전용 면적 약 20평(65.41m2)독신 아파트다 ​ ​ 도보로 1호선 역곡 역(6분)를 이용할 수 있으며 집의 전 대중 교통을 이용하면 1,7호선 온수 역(더블 역세권)도 이용할 수 있는 교통이 좋은 물건이다.​ ​ 내가 현장을 갔을 때 같은 호수 라인 2층이 2억 5천에 나오며, 이미 좋은 층 물건은 매매가 이뤄진 상태였다.​ 건축 년도인 2005년에 비해서 내부는 깨끗하고 넓어 보이고 특별이 걷잡을 크지 않을 것이었다.​ 근처의 부동산에서 주변의 아파트를 보면 비슷한 평수의 대가 3억초 반에 거래되고 있다.​ 그리고 이 물건의 바로 옆에 아파트형 빌라가 분양 중이었지만 분양 가격이 3억 7천 있었다. ​, 감정가 2억 6,700이니까 한번 유찰시키고 2억 5천대 전반에 낙찰되어 2~4년 후에 2억대 후반이나 3억대 전반에 매매해도 좋은 것 같았다.그런데….나에게 문제가 생겼다. 보증금을 갚은 주택이 만기가 되어서 보증금을 돌려줘야 하는 상황이 된 것이다.보통 전세 만기가 되면 다시 전세를 내고 전세로 빠져나간다.​ 그래서 세입자들은 3월이 만기로 미리 이야기를 하고 보통 1월이나 2월에 새로운 전세 세입자들 지금 사서 오고 싶다면 전세 보증금을 받기 위해서라도 이사 날짜를 앞당기고 합의를 한다.​하지만 전세를 준 이 세입자는 바로 자기 계약 기간이 3월 말일의 날짜에 맞추어 가고 싶었다.그래서 내가 그러다가 날짜를 넘기면 월세 인하가 힘들어 날짜를 앞당겨 조정해 달라고 몇 번이나 부탁했는데 자기들은 만기 전에는 나갈 수 없지만 만기가 지나면 몇 달 더 기다릴 수 있다며 결국 몇 차례의 새 세입자와 만기 전 계약을 진행하지 못했다.그런데~도우도우은!​ ​ ​ ​ 자신의 만기 3월 말일이 되면 갑자기 이사하겠다고 보증금을 달러로라고 주라고 했다. TT 갑자기 몇억이 어디서 생기는것도 없고 … 멘붕이 왔어. 그래서 그렇게 부탁했는데…당장 빼지 않겠다고 짜증내고 내용증명을 보내겠다고 협박이 아니라 정말 나를 미치게 했다.물론 임대를 해주면 차감하는 것은 당연하지만 전세금을 모두 뺄 수 있는 큰돈을 가진 사람은 거의 없을 것이다.그래서 양해를 구하고 새로운 전세 계약자를 찾으려 하고, 전세 계약하는 사람도 몇 명 있었지만 만기가 됐다고 거절하면서.만기 후엔 언제든지 기다릴 수 있다고 반갑게 얘기했는데 갑자기 언제 그랬냐는 듯이 시간이 지났는데 왜 빼주지 않느냐고 계속 재촉했다.결국 입찰하려던 이 물건을 포기하고 갖고 있던 자금과 살고 있는 집을 대출받아 전세금을 주고 내놓은 것.(참고로 1000만원에서 새로운 리모델링한 집인데 벽지 장 빵 정크 다이 다 부수어 버린 T.T이 때 절대 빌려서 주는 집은 오리 모델링을 안 하겠다고 맹세했다.)결국 그것이 하지 못한 것이 이 물건이다.​ 아쉬움이 가득 찬 마음을 달래며 지켜본 결과 이 물건은 11명이 입찰하고 2억 5200의 낙찰이 됐다.​ 나는 2억 9000*87%=2억 5230예상했는데…(입찰한 것 내가 된 것에~~~~TT)​ ​ ​ 이기주의 사설이 너무 길었다.실제로 지나간 이 물건을 건드린 이유는 대출 때문이다.보시다시피 이 물건은 제가 알기로는 전혀 결함이 있는 것은 아니다. ​ 권리 분석상의 문제도 없고 그렇게 명도에 어려움이 예상되지 않고, ​물에 하자가 있음도 없이 2위와의 차이가 천만원을 웃돌지만 고가 낙찰하는 것도 없었다.비록 고가 낙찰이라 해도 지금이 그렇다 하더라도 앞으로 충분히 가치가 상승할 수 있는 물건이었다.그런데 대금 미납이 됐다.아무리 생각해 봐도 대금 미납을 할 이유가 없는데도, 음, 음? 곰곰이 생각해 보면, 아무래도 물건에 결함이 있는 것이 아니라, 본인(낙찰자)에게 문제가 있는 것 같았다.그거라면 자금문제!!! 대출같아.​ ​ 아마 대출에 문제가 생겼고, 10%보증금(1천 860만원 정도)을 잃게 된 것 같다.경매는 아무리 완벽하게 권리 분석을 하고 자금 계획을 세워도 실전에서는 변수가 생기기 마련이다.그래서 그런 변수를 줄이기 위해 현장 분석하고 대출을 알아보거나 하는 등의 노력을 하는 것이다.​ 그 중에서 대출은 대출 중개인이나 은행에 문의하고 자금 계획을 세우면 실제 서류를 넣고 보니 80%에서 70~60%로 변경될 수도 있기 때문에 더 철저히 조사하고 자금 계획을 세워야 한다.나의 경우는, 은행이 안되는 경우까지 생각해서, 부모님이나 친구에게 사전에 자금을 이야기해 두거나 한다.그러니까 너무 큰 건 안 해.

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​ ​ ​ 위의 이 물건도 유찰 부지 없이 100%에 들어가려고 했던 것이다.이때도 문제가 있어 입찰을 못했다.이것저것 놓치는 물건이 너무 많다 (울음) 이 물건도 전혀 결함이 있는 물건이 아닌데 대금 미납이 된 것으로 보아 대출에 문제가 생긴 것 같다. 그리고 정말로 처음 경매를 하는 분이라든가 하는 분은 대출거절이나 자금계획을 잘 세워서 입찰해주기 바란다.​ 자금 계획을 못하고 10%회수 불능이 되면 얼마나 분해서 아깝겠는가…정말 잠을 못 잘 것이다.우리는 잃지 않는 투자를 해야 한다.돈을 더 많이 버는것도 중요하지만 나는 가진 돈을 잘 지키는 것이 더 중요하다고 생각해.​ ​의 워런 버핏이 말하지 않았던가~​ ​ 투자 원칙 ​ 1. 돈을 잃지 않았다. 2. 최초의 투자 원칙을 잊어서는 안 된다고 우리도 절대 버릴 수 없는 투자를 한다.

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