공유물분할청구소송의 구체적인 입증에 따라
몇 달 전 아버지가 돌아가셨고, 그의 세 자녀는 아버지의 재산을 모두 어머니에게 분배하기로 하는 상속재산분할 협의를 하고 상속등기를 했습니다.
그게 5년 전의 일이고, 일주일 전에 어머니가 돌아가셨다고 했어요.
임종을 앞두고 어머니의 재산을 똑같이 1/3씩 나누기로 합의했고, 그래서 큰아들은 어머니의 삼우제를 지내고 재산을 정리하려다 돌아가신 어머니의 가족관계증명서를 받아보니 B라는 전혀 모르는 사람이 친자식이 되어 있었다고 합니다.
알고 보니 사실 부모님이 결혼하기 전에 3년 정도 결혼 생활을 한 적이 있고, 전남편과의 사이에 B씨가 태어난 것이었다고 하는데요. 세 남매는 B씨를 찾아보려 했지만 주소에 살지 않았고 결국 어머니의 재산을 1/4씩 지분으로 나누라는 심판이 확정됐다며 그러다 형제가 나눠 가진 재산으로 재개발이 결정돼 문제가 생겼다고 말했습니다.
B씨도 1/4 지분을 갖고 있었기 때문에 이를 정리해야 했는데 전문 법률가의 답변을 듣고 보니 상속재산분할심판 절차에서 지분이 아닌 대금으로 정산을 했다면 깔끔하게 끝난 사건이었다며 아쉽다는 얘기를 듣게 됐다고 했습니다.
그러면서 앞으로는 공유물분할 청구소송을 진행하고 지분을 정리할 수밖에 없다고 덧붙였지만 결국 장남은 가정법원에 전문가의 도움을 받지 않는 것을 후회하며 법원에 공유물을 분할해달라는 청구를 제기했다고 말했습니다.
공유물 분할 청구 소송이 필요한 다른 사례를 보면 C의 삼형제에게 최근 골치 아픈 일이 생겼다고 하는데요. 아버지가 돌아가실 때까지 몰랐는데 돌아가신 아버지가 동생과 함께 기획부동산에 투자했다가 큰 손실을 본 적이 있었기 때문에 생전 형제는 사기꾼의 말에 속아 경기도 평택 인근 땅의 지분을 매입한 적이 있었다는 것입니다.
그런데 이 땅에 지분을 가진 사람이 70명이 넘었다고 해서 아버지와 삼촌의 지분이 가장 많았고 C의 형제는 이 땅을 자신들이 쓰기로 결정했다고 했습니다.
그런데 문제는 나머지 토지 공유자들이었다고 했는데 다른 공유자들을 일일이 만나지도 못하고 어떻게 해결해야 할지 막막해 하다가 친구의 소개로 로펌을 찾았다고 했습니다.
우선 두 사례에 대한 답변을 하기 전에 먼저 대략적인 설명부터 드리겠지만 공유물분할청구소송 절차가 있어 공유관계를 해소할 수 있는 방법이라고 했습니다.
민법상 어떤 물건이든 소유자는 여러 명일 수 있지만 한 부동산을 여러 명 소유할 수 있고 자동차도 마찬가지라고 했습니다.
그런데 이 ‘공유 관계’는 좀 독특하고 직관적으로 납득하기 어려운 부분이 있어서 우선 이 부분에 대한 설명이 필요하다고 했어요.
예를 들어서 아버지가 2,000평의 땅이 있다고 가정을 해 보고 아버지가 돌아가신 후에 딸 둘이 이 땅을 1/2씩 공유하기로 했다면 그러면 큰 딸은 몇 평의 소유자인지 2,000평의 절반이니까 1,000평이라고 생각하는데 실제로는 아니라고 했어요. 먼저 이 질문부터가 틀리지만 첫째도 둘째 딸도 각각 아버지가 물려준 2,000평 전부 소유자인데 단지 1/2 지분권자에 불과하다라고 했는데 말도 안 되는 얘기로 들리겠지만 과연 이게 어떤 의미를 갖는지 알아보자고 했습니다.
어떤 물건이 공유물이라고 할 때 그 물건 자체가 나뉘는 것은 아니라고 했습니다.
그 물건의 ‘소유권’이 나뉘면서 소유권은 물건 전체에 미치게 되고 이 부분이 어렵다고 했어요. 그래서 어떤 물건의 공유자 중 한 명이 99%의 지분을 가지고 있고 다른 한 명이 1%의 지분을 가지고 있으면 99%의 지분권자 역시 물건 전체의 소유자이고 1%의 지분권자도 물건 전체의 소유자가 된다고 했습니다.
다만 소유권이 분량적으로 나뉘어 있기 때문에 물건의 사용, 수익권능만 다를 뿐 1%의 지분권자 역시 물건 전체의 소유자이기 때문에 아무리 99%의 지분을 갖고 있다고 하더라도 이 물건을 처분(매각, 담보설정 등)하려면 반드시 1%의 지분권자의 동의를 얻어야 한다고 했습니다.
그래서 공유자 사이에 유대감이 없는 이상 공유 관계를 지속하는 것은 매우 어려운 일이라고 말했습니다.
언젠가는 자의든 타의든 공유자 어느 한쪽에서 공유관계를 끝내고 싶은 때가 오는데 이때 공유자 간에 교섭을 할 수 없거나 협상을 할 수 있는 상황이 아니라면 법원에 공유물분할청구소송을 제기해야 한다고 했습니다.
이 소송이 걸린 이상 상대방이 분할을 원하지 않더라도 반드시 공유관계가 어떤 방식으로든 해소된다고 했는데요.
공유물이 분할되는 경우는 크게 세 가지가 있는데, 그 중 민법은 현물분할과 경매분할이라는 두 가지 방법을 정하고 있다고 했습니다.
먼저 현물분할은 말 그대로 하나의 물건을 여러 가지로 나누는 방법이고, 실제로 이 방법은 땅을 나눌 때 이용한다고 했습니다.
한 토지를 분필해 여러 개의 토지로 나누면 동산도 개념상 가능하지만 현물분할이 가능한 동산의 예를 생각하는 것은 쉽지 않다고 했습니다.
다음은 대금분할 또는 경매분할 방법으로 공유물을 경매에 넘기고 매각되면 그 매각대금을 공유자가 지분율대로 나누는 방법이라고 했는데요. 다만 경매에 부쳐 매각할 경우 본래 가치보다 저평가될 수밖에 없기 때문에 이런 경우 모든 공유자가 어느 정도 손해를 감수할 수밖에 없다며 아래에서 소개하는 마지막 방법이 실무상으로는 많이 선택되곤 한다고 했습니다.
그럼 이 마지막 방법은 대금정산 방법으로 민법이 이 방법을 따로 정하지 않은 이유는 이 방법인 공유자 간에 지분을 매매 또는 교환하는 실질을 가지고 있기 때문에 굳이 결정할 필요가 없었기 때문이라고 했습니다.
공유자 한 명이 공유물을 단독 소유하기로 하고 다른 공유자에게 지분만 돈으로 주는 방법이라고 했는데요.
위 사례 1의 사안에서는 상속재산분할 절차에서 대금으로 정산할 기회가 있었습니다.
하지만 그럴 수 없었고, 또 공유물 분할 청구 소송을 추가해야 하는 상황에 이르렀다고 말했습니다.
B씨를 찾지 못하면 이 절차에서 부재자 재산관리인을 선임하는 절차를 거치거나 B씨의 지분을 공탁하는 방법을 고려해야 하며 B씨에게 줄 돈을 결정하기 위해 시가감정은 필수적이라고 말했습니다.
공유물이 아파트이거나 오피스텔이라면 따로 시가감정을 하지 않아도 되니까요.
위 사례 2의 사안에서는 분할 방법은 대금정산으로 결정된다고 했는데요. 왜냐하면 공유자가 70명이 넘는 사안에서 현물분할은 사실상 불가능에 가깝기 때문이고 70명 전원이 동의하는 경계선을 설정해야 하는데 그건 나오기 어렵습니다.
설령 가능하다고 해도 모두가 만족할 수 있도록 경계선을 설정하는 것은 거의 불가능에 가까울 정도로 비경제적이고 어렵다고 할 수 있다고 했습니다.
게다가 이러한 분할 방식은 공유물의 가치를 현저히 떨어뜨릴 위험도 있으므로 경매 분할 또는 대금 정산 방법으로 가야 하며, 이 땅을 세 형제가 사용하고 싶기 때문에 남은 방법은 대금 정산 방법이라고 했습니다.
그리고 이 사건에서 문제는 따로 있지만 피고가 70명이 넘는다는 점에서 일단 피고 70명 전원에게 소송 통보가 있어야 하고, 이렇게 공유자가 많으면 소장 부본 송달에만 몇 달이 걸릴지 약속이 없다고 했습니다.
나아가 만약 피고 중에 이미 사망한 사람이 있고, 그 사람의 상속인 중에 실종된 사람이 있거나 상속인이 누구인지 모르는 상황이 되면 공유물분할청구소송을 진행하기가 매우 어려워진다고 했습니다.
피고 중에 사망한 사람이 있다면 그 사망 사실을 확인한 후에 상속인을 탐지하여 단 한 명이라도 빠지지 않도록 해야 하는데 만약 상속인 중 한 명이 빠진 상태에서 공유물 분할이 이루어진다면 나중에 이 분할 결정 전체가 무효가 되고, 이런 경우에는 이 절차를 책임지고 관리할 전문 변호인이 필요한 이유라고 했습니다.
사안에서 원고들은 당장 소송을 진행하더라도 결과를 볼 때까지 꽤 오랜 시간을 보내야 하고 또 절차를 관리하느라 상당한 고생을 할 수밖에 없다고 했습니다.
그래서 신속하고 원하던 결과를 달성하기 위해서는 여러 변수에 능숙한 대응이 가능한 노련미를 갖춘 법률대리인의 조력이 필요한 이유이기도 합니다.