개정 상가건물임대차보호법 부칙 제2조의 ‘이 법률의 시행 후 갱신되는 임대차’의 의미

개정 상가건물임대차보호법 제10조 2항은 임대의무기간을 5년에서 10년으로 변경하고, 부칙 제2조에서 상기 규정은 ‘동법 시행 후 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 규정하고 있습니다.

여기서 ‘동법 시행 후 갱신되는 임대차’의 의미로 각각의 해석이 나오고 있는데, 임대인과 임차인의 입장에 따라 서로 유리한 방향으로 해석하면서 분쟁이 발생하고 있습니다.

앞서 포스팅에서 ‘상가 임대차 기간 10년 보장’은 개정법 시행 후 체결 계약만 적용된다고 포스팅을 했는데 미흡한 부분이 있어 추가적인 분석을 해보려고 합니다.

상가건물임대차보호법은 제10조제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권과 관련하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절할 수 없고 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 볼 수 있습니다.

2018년 10월 16일 전의 구 상가임대차법 제10조제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있으나 2018년 10월 16일 이후의 개정 상가임대차법 제10조제2항은 이에 대하여 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 처음 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

이 부칙 제2조 규정의 문구, 내용과 체계에 비추어 볼 때 개정상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 처음 체결되거나 갱신되는 임대차’의 의미는 개정상가임대차법이 시행되는 2018년 10월 16일 이후 처음 체결된 임대차이거나 2018년 10월 16일 이전에 체결된 계약이 2018년 10월 16일 이후에 그 이전에 인정된 계약갱신 사유로 갱신된 임대차를 가리킨다고 보아야 합니다.

즉 개정 상가임대차법이 시행 전에 임대차 계약이 이뤄졌더라도 정상적으로 갱신됐다면 최초 임대차 계약 기간을 포함해 10년의 임대차 기간을 보호받을 수 있다는 뜻입니다.

그러나 개정법률 시행 후 개정 전 법률에 따른 의무임대차 기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간 만료 등으로 종료된 경우에는 10년을 주장할 수 없으며, 5년의 의무임대차 기간이 적용되어 계약은 종료됩니다.

위 내용은 최근 대법원 판례로 나왔습니다.

대법원 2020다241017 판결